Metodologia i deklaracje

Na stronie XOOL.PL podajemy liczby: zyski z projektów, czas realizacji, liczbę miejsc w kwaterach, przykładowe wyliczenia. Chcemy, żeby każda z nich była zrozumiała i możliwa do sprawdzenia. Dlatego na tej stronie wyjaśniamy, co dokładnie oznacza każda deklaracja, jak ją liczymy i skąd bierzemy dane.

Dlaczego publikujemy tę stronę

Liczba bez definicji potrafi wprowadzić w błąd. „Zysk” może oznaczać kwotę przed podatkiem albo po nim, z kosztami finansowania albo bez. Inwestor, który powierza nam pieniądze, powinien wiedzieć, co stoi za każdą liczbą – zanim podejmie decyzję, a nie po niej.

Jak opisujemy dane

Przy każdej deklaracji staramy się odpowiedzieć na cztery pytania:

• Co dokładnie liczymy – definicja, np. zysk przed podatkiem dochodowym, po wszystkich kosztach projektu.
• Za jaki okres – od kiedy do kiedy i których projektów dotyczy liczba.
• Na jakiej podstawie – akty notarialne, faktury, rejestry publiczne, wewnętrzne zestawienia.
• Kiedy sprawdziliśmy – data ostatniej weryfikacji.

Jak liczymy projekty flipowe

• Cena sprzedaży w kalkulacjach nowych projektów to ostrożne 95% średniej ceny podobnych mieszkań po remoncie w tej samej okolicy – zakładamy, że kupujący będzie negocjował.
• Koszty obejmują: cenę zakupu, podatek PCC, notariusza i opłaty sądowe, remont, czynsz i media w trakcie, marketing i sprzedaż oraz koszt finansowania.
• Każdy projekt liczymy w dwóch wariantach: realnym i pesymistycznym (niższa cena, droższy remont, dłuższy czas). Projekt, który traci w wariancie pesymistycznym, odrzucamy albo renegocjujemy cenę.
• Zysk podajemy przed podatkiem dochodowym, chyba że wyraźnie zaznaczono inaczej.

Czego nie oznaczają wyniki historyczne

Wyniki zakończonych projektów pokazują, jak pracowaliśmy do tej pory. Nie są obietnicą ani gwarancją przyszłych wyników. Rynek nieruchomości się zmienia, a każdy projekt ma własne ryzyka: cenę sprzedaży, koszty remontu, czas, stan prawny. Materiały na stronie mają charakter informacyjny i edukacyjny – nie są ofertą w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani doradztwem inwestycyjnym. O każdej współpracy decyduje umowa, podpisywana po rozmowie i analizie konkretnego projektu.

Rejestr deklaracji

Poniżej zestawienie liczb i stwierdzeń, które pojawiają się na stronie, wraz z ich definicją i źródłem.

Deklaracja	Definicja i sposób liczenia	Źródło danych	Uwagi
Średni zysk z zamkniętych projektów: ok. 48 tys. zł	Średnia arytmetyczna zysku z kilkunastu ostatnich flipów zamkniętych w ciągu ostatnich 24 miesięcy (sprzedaż zakończona aktem notarialnym). Zysk = cena sprzedaży minus cena zakupu i wszystkie koszty projektu (podatki i opłaty przy zakupie, remont, utrzymanie, sprzedaż, finansowanie). To kwota przed opodatkowaniem – wysokość podatku zależy od formy prowadzonej działalności i sytuacji podatkowej inwestora.	Wewnętrzny rejestr transakcji spółki, akty notarialne zakupu i sprzedaży, faktury i zestawienia kosztów.	Dokładna liczba projektów stanowi tajemnicę przedsiębiorstwa spółki. Wynik historyczny, nie prognoza.
Czas projektu: cel 5–6 miesięcy	Cel planistyczny od aktu zakupu do aktu sprzedaży, a nie gwarancja. Rzeczywisty czas zależy od remontu, formalności i rynku.	Harmonogramy projektów i daty aktów notarialnych.	Cel, nie wynik historyczny.
Do 12 projektów prowadzonych jednocześnie	Deklarowana maksymalna liczba projektów, które spółka jest w stanie prowadzić równolegle przy obecnym zespole i ekipach.	Ocena zarządu na podstawie zasobów spółki.	Pojemność operacyjna, nie liczba bieżących projektów.
61 miejsc w kwaterach pracowniczych	Liczba łóżek w kwaterach, którymi zarządza spółka, w tym 42 miejsca w Będzinie.	Ewidencja obiektów i umów najmu spółki.	Stan na dzień publikacji; liczba może się zmieniać.
Przykładowe realizacje (np. Hallera, Koszelew, Sielecka)	Kwoty zakupu i sprzedaży pochodzą z aktów notarialnych. Zysk podany w przybliżeniu, po kosztach projektu, przed podatkiem dochodowym.	Akty notarialne, faktury, rozliczenia projektów.	Wybrane przykłady – nie jest to pełna lista ani średnia.
Przykład wyliczenia udziału inwestora (307 tys. zł kapitału)	Symulacja edukacyjna pokazująca mechanizm podziału zysku, oparta na przykładowych, zaokrąglonych danych.	Kalkulacja spółki.	Przykład, nie oferta i nie prognoza wyniku.
Działamy od 2016 roku	Data wpisu spółki do KRS: 29.04.2016, KRS 0000614750.	Krajowy Rejestr Sądowy (publiczny).	Spółka wcześniej prowadziła także inną działalność niż nieruchomości.

Konflikty interesów

XOOL.PL sp. z o.o. to rodzinna spółka, która sama kupuje, remontuje i sprzedaje mieszkania. Gdy opisujemy wspólny flip czy pożyczkę pod hipotekę, jesteśmy stroną tej współpracy i zarabiamy na niej. Mówimy o tym otwarcie. Nie przyjmujemy wynagrodzenia od firm, których produkty lub usługi opisujemy w artykułach; jeśli kiedyś się to zmieni, taki materiał oznaczymy jako współpracę reklamową.

Narzędzia i sztuczna inteligencja

W analizach korzystamy z arkuszy kalkulacyjnych, danych o cenach transakcyjnych i narzędzi AI, np. do porządkowania danych czy pierwszych szkiców tekstów. Liczby, fakty i treść każdej publikacji sprawdza człowiek. Ostateczną decyzję inwestycyjną zawsze podejmuje zarząd spółki wraz z inwestorem.

Aktualizacje i korekty

Liczby w rejestrze aktualizujemy, gdy zamykamy kolejne projekty albo zmieniają się dane. Przy istotnej zmianie podajemy nową datę aktualizacji. Jeśli znajdziesz błąd albo liczba wydaje Ci się niejasna – napisz do nas. Każde zgłoszenie sprawdzamy, a uzasadnione poprawiamy.

Zobacz też: Zasady redakcyjne · Uczciwe i bezpieczne transakcje

Opublikowano: 30.09.2026 · Ostatnia istotna aktualizacja: 30.09.2026 · Odpowiada: Piotr Lubelski, prezes zarządu XOOL.PL sp. z o.o.