Dla inwestorów · uczciwie o ryzyku
Ryzyka i jak nimi zarządzamy
Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem, flip także. Zamiast obiecywać „gwarantowany zysk”, pokazujemy, co może pójść nie tak i jak temu zapobiegamy.
Świadomy inwestor pyta nie tylko „ile zarobię”, ale też „co się stanie, jeśli coś pójdzie źle”. Poniżej opisujemy ryzyka związane z flipami i pożyczkami dla spółki. Te same ryzyka są wymienione w naszej umowie, a zapoznanie się z nimi jest warunkiem współpracy. Większością z nich zarządzamy na co dzień: mamy na nie procedury, zapisy w umowie i plan B. Są też zdarzenia, których nie da się przewidzieć, ale ich prawdopodobieństwo jest niewielkie, a umowa mówi, jak wtedy postępujemy.
Najważniejsze w jednym zdaniu: nie gwarantujemy zysku ani terminu sprzedaży, bo nikt uczciwy nie może tego zrobić. Gwarantujemy natomiast przejrzystość, umowę z jasnymi zasadami na trudne scenariusze i kalkulację każdego projektu także w wariancie pesymistycznym.
Ryzyka rynkowe
| Ryzyko | Jak nim zarządzamy |
|---|---|
| Spadek cen lub załamanie koniunktury Sprzedaż trwa dłużej albo cena jest niższa niż zakładana. | Kupujemy wyraźnie poniżej wartości rynkowej, więc mamy margines bezpieczeństwa. Każdy projekt liczymy w wariancie realnym i pesymistycznym i kupujemy tylko wtedy, gdy broni się także w tym drugim. Gdy rynek stoi, mamy plan B: najem przejściowy do czasu poprawy rynku. Mamy w tym doświadczenie, bo prowadzimy najem krótkoterminowy i kwatery pracownicze. |
| Błędne założenie ceny sprzedaży Czy mieszkanie da się sprzedać za tyle, ile zakładamy? | Cenę sprzedaży weryfikujemy w kilku źródłach: Rejestr Cen Nieruchomości (faktyczne transakcje), ceny ofertowe pomniejszone o typowe negocjacje, informacje od zaprzyjaźnionych pośredników w obrocie nieruchomościami i pośredników kredytowych oraz od notariuszy. Opieramy się na twardych danych, a nie na życzeniach. |
| Wzrost stóp procentowych i trudniejszy dostęp do kredytu Mniej kupujących z kredytem. | Celujemy w mieszkania o najbardziej płynnym metrażu i cenie w regionie, które kupują zarówno rodziny z kredytem, jak i inwestorzy za gotówkę pod wynajem. Na bieżąco rozmawiamy z pośrednikami kredytowymi o zdolności kupujących. |
| Wydłużenie sprzedaży Dłuższe szukanie kupca, rezygnacja kupującego, przewlekłe wpisy w księdze wieczystej. | Harmonogram jest częścią umowy, a o każdym opóźnieniu informujemy od razu, z planem naprawczym. Motywacja jest po naszej stronie: jeśli mieszkanie nie zostanie sprzedane w ciągu 9 miesięcy, udział inwestora w zysku rośnie z każdym kolejnym miesiącem. Mieszkanie wystawiamy od razu po zakupie, więc możliwa jest też szybka sprzedaż jeszcze przed remontem. Sprzedaż wspieramy profesjonalnymi zdjęciami i home stagingiem. |
Ryzyka związane z nieruchomością i remontem
| Ryzyko | Jak nim zarządzamy |
|---|---|
| Wzrost kosztów remontu Droższe materiały i robocizna. | Budżet remontu jest zapisany w umowie, a jego przekroczenie ma limit 15%. Pracujemy ze stałymi, sprawdzonymi ekipami i na własnych, powtarzalnych standardach wykończenia, więc znamy koszty z góry. Zestawienie wydatków z fakturami widzisz na bieżąco. |
| Ukryte wady techniczne Instalacje, wilgoć, stropy, piony. | Przed zakupem oglądamy mieszkanie z fachowcem i przygotowujemy kosztorys z rezerwą. Jeśli po rozpoczęciu prac ujawni się coś, czego nie dało się przewidzieć, omawiamy to z inwestorem indywidualnie i wspólnie ustalamy najlepsze rozwiązanie, zanim poniesiemy dodatkowy koszt. |
| Opóźnienia remontu Dostępność ekip, terminy dostaw. | Mamy stałe ekipy, z którymi współpracujemy na bieżąco, i zaplecze wykonawców rotacyjnych, więc nie jesteśmy zależni od jednej firmy. Remont prowadzimy według harmonogramu i odbieramy go etapami. |
| Wady prawne nieruchomości Obciążenia w księdze wieczystej, zadłużenia, lokatorzy, nieuregulowany stan prawny. | Przed zakupem sprawdzamy księgę wieczystą, zaświadczenia ze spółdzielni lub wspólnoty i stan prawny lokalu. Transakcję przeprowadza notariusz. Mieszkań z nierozwiązanymi problemami prawnymi nie finansujemy z kapitału inwestora. |
| Zdarzenia losowe Zalanie, pożar, kradzież, szkoda wyrządzona sąsiadom. | Każdą nieruchomość ubezpieczamy na czas projektu. XOOL.PL posiada też polisę OC działalności w PZU z sumą gwarancyjną 1 000 000 zł. |
| Reklamacje po sprzedaży Rękojmia wobec kupującego. | Mamy własnych konserwatorów, którzy przyjeżdżają na wezwanie i usuwają usterki w ramach rękojmi. Dzięki temu drobne reklamacje nie zamieniają się w spory. |
Ryzyka organizacyjne i prawne
| Ryzyko | Jak nim zarządzamy |
|---|---|
| Ryzyko po naszej stronie Co, jeśli wykonawca przestanie działać? | W modelu 50/50 to Ty jesteś właścicielem mieszkania, wpisanym do księgi wieczystej. Projekty nie zależą od jednej osoby: współpracują z nami doświadczone osoby, które od lat prowadzą flipy i w razie potrzeby dokończą remont i sprzedaż, a stałe ekipy znają nasze standardy. Działamy jako spółka z o.o. z pełną księgowością, a umowa przewiduje karę, jeśli XOOL.PL wycofa się ze współpracy. Masz dostęp do wszystkich dokumentów i faktur. |
| Brak informacji o postępach | Raport ze zdjęciami i zestawieniem kosztów wysyłamy co 2 tygodnie albo z częstotliwością ustaloną z inwestorem. Zawsze możesz przyjechać i obejrzeć mieszkanie. |
| Spór co do ceny lub decyzji | Umowa określa obiektywne kryteria przyjęcia oferty kupna i minimalną cenę, poniżej której nie sprzedamy mieszkania bez Twojej zgody. W razie różnicy zdań co do wartości decyduje niezależny rzeczoznawca. |
| Nielegalne pochodzenie środków Pranie pieniędzy i finansowanie terroryzmu. | Nie możemy sobie pozwolić na żadne nadużycia. Dobrowolnie stosujemy proste zasady: pisemna umowa, tożsamość stron potwierdza notariusz, środki przyjmujemy wyłącznie przelewem z rachunku inwestora, a przy większych kwotach prosimy o krótkie oświadczenie o ich pochodzeniu. Przy jakichkolwiek wątpliwościach odmawiamy współpracy. Szczegóły: Uczciwe i bezpieczne transakcje. |
| Zmiany przepisów i podatków Nowe regulacje dotyczące obrotu nieruchomościami mogą obniżyć zysk. | Na bieżąco śledzimy zmiany i konsultujemy je z księgowością. Kalkulacje pokazujemy w kwotach brutto, przed podatkiem, żeby było jasne, co jest czym. |
| Sprzedaż poniżej kosztów Najgorszy, mało prawdopodobny scenariusz. | Umowa z góry określa zasady takiej sytuacji. Zapobiegamy jej przede wszystkim marginesem przy zakupie, kalkulacją pesymistyczną i planem B w postaci najmu. |
| Siła wyższa Pandemia, wojna, nagłe zmiany prawa. | Takich zdarzeń nie da się przewidzieć. Umowa zawiera klauzulę siły wyższej, która mówi, jak postępujemy, gdy wystąpią. |
Ryzyka pożyczki dla spółki
| Ryzyko | Jak nim zarządzamy |
|---|---|
| Spółka nie spłaci pożyczki w terminie | Pożyczka jest zabezpieczona hipoteką na mieszkaniu, oświadczeniem o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym (art. 777 KPC) i wekslem. W razie braku spłaty nie potrzebujesz procesu sądowego: po nadaniu klauzuli wykonalności sprawę może od razu przejąć komornik. |
| Wartość zabezpieczenia spadnie | Kwota pożyczki jest niższa niż wartość mieszkania po remoncie. Ta różnica to bufor, który chroni kapitał nawet przy spadku cen. Pamiętaj jednak, że egzekucja z nieruchomości trwa i może zakończyć się sprzedażą poniżej ceny rynkowej. |
| Zamrożenie kapitału | Pieniądze są niedostępne do końca umowy, a odsetki wypłacamy jednorazowo na koniec, razem z kapitałem. Nie inwestuj środków, których możesz potrzebować wcześniej. |
Jak podejmujemy decyzję o zakupie
1
Selekcja
Z setek ofert w Sosnowcu, Będzinie i Dąbrowie Górniczej wybieramy te wyraźnie poniżej wartości rynkowej.
2
Oględziny i kosztorys
Sprawdzamy stan techniczny i prawny, przygotowujemy zakres i koszt remontu z projektantką.
3
Weryfikacja ceny sprzedaży
RCN, ceny ofertowe po negocjacjach, opinie pośredników, doradców kredytowych i notariuszy.
4
Dwa warianty
Kupujemy tylko wtedy, gdy projekt broni się także w wariancie pesymistycznym.
Informacje na tej stronie mają charakter ogólny i nie stanowią oferty w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani rekomendacji inwestycyjnej. Wiążące są wyłącznie postanowienia umowy zawartej z inwestorem. Wyniki historyczne nie gwarantują przyszłych zysków. XOOL.PL sp. z o.o., ul. Adama Mickiewicza 29, 40-085 Katowice, KRS 0000614750, NIP 6342862831.
Najczęstsze obawy inwestorów – i nasze odpowiedzi
Zebraliśmy pytania, które najczęściej słyszymy na pierwszym spotkaniu. Jeśli masz inne – zadaj je, zanim cokolwiek podpiszesz.
Czy to w ogóle legalne? Czy nie jest to „piramida” albo nielegalny fundusz?
Nie. Nie zbieramy pieniędzy od wielu osób do wspólnej puli i nie wypłacamy zysków jednym inwestorom z pieniędzy kolejnych. Każda umowa dotyczy jednego, konkretnego mieszkania, które możesz obejrzeć, sprawdzić w księdze wieczystej i które kupuje notariusz. Zysk pochodzi wyłącznie ze sprzedaży tego mieszkania. Dane spółki sprawdzisz w KRS (0000614750), a rachunek na białej liście VAT.
Co, jeśli spółka upadnie albo „zniknie”?
We flipie 50/50 mieszkanie jest Twoje – jesteś wpisany do księgi wieczystej jako właściciel, więc upadłość spółki nie odbiera Ci nieruchomości. Przy pożyczce masz hipotekę na mieszkaniu, akt notarialny z poddaniem się egzekucji (art. 777 KPC) i weksel, czyli możesz szybko dochodzić zwrotu z nieruchomości. Do tego masz dostęp do wszystkich dokumentów i faktur na bieżąco.
Co, jeśli ceny mieszkań spadną albo mieszkanie długo się nie sprzeda?
Kupujemy poniżej wartości rynkowej, liczymy projekt także pesymistycznie i kupujemy tylko wtedy, gdy broni się w obu wariantach. Gdy sprzedaż się przedłuża, mamy plan B – najem do czasu poprawy rynku – a po 9 miesiącach Twój udział w zysku rośnie z każdym miesiącem. Nie możemy jednak obiecać, że rynek nie spadnie; dlatego o tym ryzyku mówimy wprost.
Skąd mam wiedzieć, że koszty nie są zawyżane?
Budżet remontu zapisujemy w umowie, a jego przekroczenie ma limit 15%. Co 2 tygodnie dostajesz raport ze zdjęciami i zestawieniem wydatków z fakturami. Możesz w każdej chwili przyjechać na budowę. Rozliczenie końcowe opiera się na dokumentach, nie na deklaracjach.
Czy spółka zarabia na mnie w ukryty sposób?
Wszystkie koszty projektu są wyszczególnione w kalkulacji i w umowie, a rozliczenie opiera się na fakturach. Zarabiamy na swojej części zysku (we flipie 50/50) albo na różnicy między zyskiem z projektu a odsetkami, które Ci płacimy (przy pożyczce). Jeśli spółce należy się w projekcie jakiekolwiek inne wynagrodzenie, jest ono zapisane w umowie. Mówimy o tym otwarcie – jesteśmy stroną współpracy, więc zależy nam na jak najlepszym wyniku projektu.
Co, jeśli remont się przeciągnie albo ekipa zrobi fuszerkę?
Pracujemy ze stałymi, sprawdzonymi ekipami i odbieramy prace etapami. Nie zależymy od jednej firmy – mamy zaplecze wykonawców rotacyjnych. Po sprzedaży usterki w ramach rękojmi usuwają nasi konserwatorzy.
Czy mogę wycofać pieniądze przed końcem projektu?
Kapitał jest zaangażowany w konkretne mieszkanie, więc co do zasady wraca po jego sprzedaży (flip) albo w terminie z umowy (pożyczka). Jeśli Twoja sytuacja się zmieni, porozmawiamy – umowa opisuje, co wtedy robimy, ale szybki zwrot nie zawsze będzie możliwy. Dlatego inwestuj tylko pieniądze, których nie będziesz potrzebować w najbliższych miesiącach.
A co z podatkami?
Kalkulacje pokazujemy w kwotach przed podatkiem. Przy pożyczce spółka jako płatnik odprowadza 19% podatku od odsetek, a Ty dostajesz kwotę netto. Przy flipie 50/50 podatek od sprzedaży mieszkania zależy od Twojej sytuacji (np. czy sprzedajesz jako osoba prywatna czy firma) – warto to omówić z księgowym przed startem.
Co się stanie, jeśli coś stanie się mnie albo prezesowi spółki?
Umowy są zawierane ze spółką, a nie z konkretną osobą, i przechodzą na następców prawnych (np. spadkobierców inwestora). Projekty nie zależą od jednej osoby – współpracują z nami doświadczeni fliperzy, którzy mogą dokończyć remont i sprzedaż. Mieszkanie we flipie 50/50 i tak należy do Ciebie.
Dlaczego pytacie o pochodzenie pieniędzy?
Bo chcemy działać uczciwie i bezpiecznie dla obu stron. Dobrowolnie stosujemy zasady przeciwdziałania praniu pieniędzy: środki tylko przelewem z Twojego rachunku, a przy większych kwotach krótkie oświadczenie o ich źródle. To kilka minut formalności.
Wcześniej XOOL.PL zajmowało się czymś innym. Czy to ta sama firma?
Tak, to ta sama spółka (w KRS od 2016 r., wcześniej pod nazwą Polska Grupa Biogazowa). Przez pewien czas XOOL.PL prowadziło działalność marketingową; dziś zajmuje się wyłącznie nieruchomościami – flipami, kwaterami pracowniczymi i skupem mieszkań. W internecie mogą jeszcze krążyć stare opisy firmy – aktualne informacje są zawsze na tej stronie.
Skąd wiem, że podawane liczby są prawdziwe?
Każdą liczbę na stronie opisujemy w Metodologii i deklaracjach: co dokładnie liczymy, za jaki okres i na jakiej podstawie. Na spotkaniu możesz poprosić o dokumenty z zakończonych projektów – pokażemy je w granicach tajemnicy przedsiębiorstwa i ochrony danych osobowych.
Co, jeśli mieszkanie ma ukryte wady albo problemy prawne?
Przed zakupem sprawdzamy księgę wieczystą, zaświadczenia i stan techniczny z fachowcem. Mieszkań z nierozwiązanymi problemami prawnymi nie finansujemy z kapitału inwestora. Jeśli po rozpoczęciu prac wyjdzie coś nieprzewidywalnego, decyzję podejmujemy razem z Tobą, zanim poniesiemy koszt.
Czy mogę najpierw porozmawiać, zanim cokolwiek podpiszę?
Oczywiście. Zaczynamy od spotkania, pokazujemy konkretne mieszkanie, kalkulację w dwóch wariantach i wzór umowy. Możesz ją spokojnie przeczytać, pokazać prawnikowi i zadać wszystkie pytania. Nie stosujemy presji czasu.
Informacja regulacyjna: czym jesteśmy, a czym nie
XOOL.PL sp. z o.o. to spółka, która kupuje, remontuje i sprzedaje mieszkania. Nie jesteśmy bankiem, instytucją pożyczkową, funduszem inwestycyjnym, alternatywną spółką inwestycyjną (ASI), domem maklerskim ani firmą inwestycyjną i nie podlegamy nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Nasz model współpracy jest zbudowany tak, żeby nie prowadzić działalności regulowanej:
- nie przyjmujemy depozytów ani wpłat „na lokatę”,
- nie zbieramy pieniędzy od wielu osób do wspólnej puli ani funduszu,
- nie oferujemy akcji, obligacji, udziałów w funduszu ani innych instrumentów finansowych i nie prowadzimy oferty publicznej,
- nie obiecujemy gwarantowanego zysku.
Każda współpraca to indywidualna umowa cywilnoprawna dotycząca jednego, konkretnego mieszkania. We flipie 50/50 inwestor sam kupuje mieszkanie na siebie i jest jego właścicielem wpisanym do księgi wieczystej. Pożyczka dla spółki jest zwykłą umową pożyczki z zabezpieczeniem na nieruchomości (hipoteka, oświadczenie o poddaniu się egzekucji, weksel). Dokumenty podpisujemy u notariusza, a pieniądze przyjmujemy wyłącznie przelewem.
Brak nadzoru KNF oznacza też, że Twoje środki nie są objęte gwarancjami Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, tak jak lokata w banku. Inwestowanie w nieruchomości wiąże się z ryzykiem: zysk może być niższy, projekt może potrwać dłużej, a w skrajnym przypadku możliwa jest strata. Dlatego o każdym ryzyku mówimy otwarcie, liczymy projekty także w wariancie pesymistycznym i dbamy o nasze wspólne przedsięwzięcia tak, jak o własne pieniądze. Informacje na stronie nie są ofertą w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani doradztwem inwestycyjnym. Przed podpisaniem umowy warto pokazać ją swojemu prawnikowi lub doradcy – zachęcamy do tego.
Masz pytania o ryzyko? Zapytaj wprost
Wyślemy Ci ofertę inwestycyjną z kalkulacją w dwóch wariantach i wzór umowy, żebyś mógł spokojnie sprawdzić każdy zapis.